退房潮袭击上海
备受瞩目的上海退房案终于有了说法：前不久，法院一审判决开发商应退还房款，收回价格已大大“缩水”的房屋。
这起近5年来上海首次出现的退房集体诉讼，无疑给宏观调控下渐渐吃紧的开发商亮了一张黄牌，楼市有涨有跌，开发商在博弈楼市、节节抬高房价之时，是否也应该对房价下跌的风险有所预期？
“现在翠堤的叠加别墅70多万元，联体别墅约90万元，而前期业主有的是以120多万元的高价买进的，短短几个月就损失了20％左右。但这个比例在当前的上海楼市中还不算最高。”
去年年底，上海地产十强之一的大华公司遇到了大麻烦：它所开发的楼盘“水岸蓝桥”的89名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明将集体停止偿还房贷。一时间，上海楼市“风云”乍起，十几个楼盘先后发生集体退房事件。
房价下跌是退房风起的真实原因。据称，2004年下半年，水岸蓝桥的房价每平方米还只有五六千元，2005年春节前后，“疯涨”到13000元甚至更高。可到了2005年下半年，楼市宏观调控趋紧，该地区房价最低跌到每平方米8000多元，而且不少房子是带新装修出售。如此一来，买房人房子还没到手，每套价格就“缩水”了三四十万元。
而40余名地杰国际城的业主要求团退！当初，地杰国际城的房价每一次开盘都要拉一个涨停板，从6200元/平方米开始，第四批已经到了9000多元/平方米。后来，国家抑制炒楼的组合拳打出，地杰国际城第四批的购房者中大多数投机者拿到号后最终都没有买房，很多人放弃了购买权。到了今年10月，新的房源推出，价格只有6000多元/平方米，由此提出退房要求的业主达到了70多户。
现在翠堤的叠加别墅70多万元，联体别墅约90万元，而前期业主有的是以120多万元的高价买进的，短短几个月就损失了20％左右。但这个比例在当前的上海楼市中还不算最高。一下子把房价调整30％，业主们对开发商的诚信失去信心。于是就有数个楼盘掀起了业主集体退房的浪潮。
因退房要求未获开发商回应，一些业主将联名信送到开发商、贷款银行和贷款担保公司手中，明确表示将集体停止还贷。[NextPage]
据称，业主们的退房理由当然不能是市场价格，他们找到了交房过程中一些不完善之处。在过去房价上涨期间，严重的工程质量问题只会带来索赔的要求，有的业主因房价飙升而不敢找开发商理论；而今房价一跌，业主开始频频借质量问题找开发商的麻烦，甚至引发集体退房事件。
比如说，复地楼盘的业主自称“经过实地勘察发现自己小区的楼盘未达到开发商在广告中的低容积、低密度的承诺”，接下来“同复地集团反复交涉，其都未予理睬……”“我们今年3月购买了万科蓝山小城别墅，但后来才知道周边有异味。”业主抱怨道。该楼盘约1公里处是新亚制药厂，约1.8公里处是罗氏制药厂，几公里外还有个处理居民生活垃圾的企业。
据称，目前在积极退房的大部分是投资客。这些投资客中，外地人、境外人士占有重要比例，其中温州人就扮演重要角色。可见，在这一轮房价上涨中，投资客，尤其温州人和外资投资客，对炒高房价“居功甚伟”。
在要求团退的业主中，很多人把自己的行为叫做“维权”。有趣的是，不少律师并不认同他们的观点。房产纠纷的裁定标准都是以合同为准。一般来讲，只有出现重大工程质量隐患等情况，购房者才能成功退房。并不是所有的瑕疵都能成为退房的正当理由。
对于买房人来说，买了房子以后房屋价格的涨跌应属于商业风险。这种风险是随着购房合同的生效就从开发商转由买房人承担了。除非开发商在销售房子时曾对前期业主做出“购房保价”的承诺，但“购房保价”必须写进合同。
如果合同上没有这一款，前期业主在法律上很难要求开发商补贴或赔偿房屋的跌价部分。另外，“购房保价”条款可以承诺，若在短期内房价下跌，将补足原先购房者差价。但这并不是房产商的义务，也非房屋买卖的普遍规则。
开发商博弈退房潮
上海涌现的退房潮和最近的判决让开发商一惊一喜，惊的是“吃进去的肉又得吐出来”；喜的却是万一退房成潮，政府或许会有所干预。“相信政府不会眼看着大家都来退房，毕竟，这不利于社会稳定。”一位开发商坦言。
一年前曾是开发商“惜售”在沪上闹得沸沸扬扬的房地产市场，随着国家宏观调控发挥作用，沪上楼价下跌，行情风云突变，从而刮起了退房潮，也引起有关部门和开发商不安。人们更多关心的是如果这种现象产生多米诺骨牌那样的效应，后果将不堪设想。
据称，沪上有关部门对由此可能发生的社会性风险开始关注，并致力于化解这种风险。目前，要求退房的业主们最关注的问题是他们的要求能否实现。对此，一位权威人士表示，退房很难成行，从法律的角度来讲退房很难，因为此前双方是有购房合同的。
据称，89名上海业主宁愿承担3万元至4万余元不等的违约赔偿金也要退房。除3名业主因诉前已接收房屋钥匙最终撤诉外，法院立案的86例在9月底宣判。败诉的开发商面临收回86套价格“缩水”的房屋、退还约1．2亿元购房款的巨大压力。[NextPage]
分析人士表示，在银根日益收紧、资金链普遍趋紧的行业大背景下，退房对于开发商而言，无疑是雪上加霜。但“疯狂”总得付出代价。开发商之所以遭受如此惨痛的教训，是因为在楼市一天一个价的疯狂日子里，他们压根儿不愿预见房价下跌的风险，更没有做好经营风险的准备。在健康的房地产市场中，房价有涨有跌，有买房的有退房的，这都是正常现象。既然房价上涨时，开发商乐意业主退房，既可得违约金，又能赚取将房子卖出更高价格的暴利，那么，房价下跌时，按约退房理所应当。
上海涌现的退房潮和最近的判决让开发商一惊一喜，惊的是“吃进去的肉又得吐出来”；喜的却是万一退房成潮，政府或许会有所干预。“相信政府不会眼看着大家都来退房，毕竟，这不利于社会稳定。”一位开发商坦言。
开发商的坦言让人震惊。政府不会眼看着大家都来退房！开发商的信心来自何处？在坊间早就有地方政府力挺房价上扬的传言，而且在一些地方还有种种迹象表明这一事实，只是没有一个地方政府公开表明自己的立场。现在政府会不会出面干预退房呢？开发商的如意算盘能否得逞？
上海退房案购房人胜诉，是一个积极的信号。
退房背后的信用危机
在退房潮中，购房者采取了如拒绝收楼、停止供款甚至走进法庭等等，承担违约金、要求退房，虽然这些手段纯粹是出于经济人对自身利益的保护和风险规避动作，对比目前上海部分房价下跌所带来的经济损失、违约的成本显然划算得多，这个账并不难算！而这当中的大部分行为也并没有超出交易约定的范围，从法理、从道义上似乎都无可厚非。
为什么购房者如此公然地把“违约”来作为规避经济风险的手段？更甚的是，这些公然违约的行为为何能得到为数众多的舆论支持和声援？这才是退房潮背后值得我们去关注和思考的问题，而这个问题的核心就是两个字——信用，这是目前中国楼市隐藏的最大危机。
我们可以通过去年以来房地产市场发展情况检视一下市场信用体系！先说政府部门信用——自去年开始，从楼市泡沫的争论到宏观调控的实施，这种信用的缺失首先表现在楼市是否存在泡沫的问题上的观念和言行的不一致。如建设部和国土资源部、央行在楼市是否存在泡沫的问题上完全相反的意见以及在相关措施上的针锋相对，这种部门利益之争为信用埋下了深刻的危机。
媒体信用——因为存在巨大的广告收益，媒体一直是房地产市场的主要参与者之一，但在广告利益的驱动下，媒体的公信力已经被践踏得荡然无存！从去年开始，媒体在关于楼市的问题上态度暧昧，昨天是楼市危机一触即发，今天是楼市形势一片大好;左边是市场价格大幅回落，右边是楼盘销售价再创新高，“公信”早已不再是媒体立足的根本。
企业信用——自市场化以来，关于房地产方面的投诉一直是“3·15”热线最热门的话题之一。但这么多年，这种局面并没有得到有效的抑制或改善，如虚假广告、建筑质量、违规操作、侵占业主利益等问题层出不穷。
由此可见，作为市场经济基石的“信用”，在我们众多的市场参与者的眼中并不是行事的原则，而仅仅是一种利益博弈的工具。而信用体系的缺失，不仅大大增加了流通和交易成本，也为市场经济埋下巨大的危机根源。
